Prenotazioni dirette vs commissioni: quanto si risparmia davvero
Una stanza affittata per 6 mesi a 635 € al mese comporta 304,80 € di commissione per il proprietario con l'8% standard di HousingAnywhere e 590,55 € con la commissione del 15,5% a carico del solo host di Airbnb. Prenotata direttamente, con il primo mese pagato con una carta standard SEE al prezzo pubblicato da Stripe (1,5% + 0,25 €), la stessa prenotazione costa 9,78 € da incassare. Sono da 295,02 € a 580,77 € che restano al proprietario per ogni prenotazione (calcolo di Vivin), a patto che il canale diretto porti davvero l'inquilino.
Questa guida fa i conti delle prenotazioni dirette vs le commissioni delle piattaforme con tariffe pubblicate e datate: quanto fa risparmiare ogni prenotazione, quanto costa un canale diretto, quando i portali valgono ancora la commissione e quale quota delle prenotazioni può realisticamente arrivare in diretta. "Calcolo di Vivin" segnala i nostri conti sulle tariffe citate, e ciò che non è pubblicato è indicato come tale.
Quanto fanno risparmiare le prenotazioni dirette, prenotazione per prenotazione?
La stessa stanza e gli stessi sei mesi (3.810 € di valore totale del contratto), prenotati su ogni piattaforma o direttamente, con il primo affitto della prenotazione diretta pagato con carta standard SEE via Stripe (calcolo di Vivin, IVA esclusa):
| Canale e tariffa del proprietario | Commissione della piattaforma | Diretto: costo della carta | Risparmio per prenotazione diretta |
|---|---|---|---|
| HousingAnywhere, 8% | 304,80 € + IVA | 9,78 € | 295,02 € |
| Spotahome Standard, 8% | 304,80 € | 9,78 € | 295,02 € |
| Spotahome Plus, 10% | 381,00 € | 9,78 € | 371,22 € |
| Spotahome All-in, 15% | 571,50 € | 9,78 € | 561,72 € |
| Airbnb, commissione unica del 15,5% | 590,55 € | 9,78 € | 531,87-580,77 € |
| Booking.com, circa 15% (secondo Houst, senza conferma della piattaforma) | Circa 571,50 € | 9,78 € | Circa 561,72 € |
Tre note rendono il confronto onesto. Airbnb incassa da sé tutte le rate mensili, mentre in una prenotazione diretta i mesi dal secondo al sesto li incassi tu: 0 € con un bonifico sul tuo IBAN o 48,90 € con carta standard (5 × 9,78 €), da qui la forbice di Airbnb. Una carta premium SEE (2,8% + 0,25 €) costa 18,03 € sul primo affitto, il che riduce ogni risparmio di 8,25 €. E ci guadagna anche l'inquilino: su HousingAnywhere avrebbe pagato in più una tariffa Tenant Protection di 175-254 € su questa prenotazione (HousingAnywhere, aggiornato il 31 luglio 2026). Su dieci prenotazioni dirette l'anno, il risparmio va da 2.950,20 € a 5.807,70 € (calcolo di Vivin).
Quanto costa un canale di prenotazione diretta?
Un canale diretto sostituisce una commissione con costi che si pagano che arrivino prenotazioni o no. Solo i costi di pagamento hanno prezzi pubblicati:
| Costo | Cosa mettere a budget | Fonte |
|---|---|---|
| Primo affitto con carta | 1,5% + 0,25 € per carta standard SEE (9,78 € su 635 €); 2,8% + 0,25 € per carta premium SEE (18,03 €) | Prezzi Stripe, consultati il 23 ott. 2026 |
| Contestazioni della carta | 20 € per contestazione, più 20 € se presenti una difesa | Prezzi Stripe |
| Affitti mensili successivi | Da 0 € con bonifico SEPA sul tuo IBAN (commissioni bancarie a parte) a 0,35 € con addebito diretto SEPA via Stripe o 9,78 € con carta standard, per affitto di 635 € | Stripe; EUR-Lex |
| Sito e software di prenotazione | Prezzi di ogni fornitore; non esiste un riferimento indipendente pubblicato | Non pubblicato |
| Marketing e tempo del team | Nessun riferimento pubblico affidabile per gli affitti; misura il tuo costo per prenotazione diretta | Non pubblicato |
Visto che i costi fissi non hanno un riferimento pubblico, il numero utile è il punto di pareggio. Ogni 1.000 € l'anno spesi sul canale diretto sono coperti da 3,4 prenotazioni dirette che altrimenti sarebbero passate da un portale all'8%, o da 1,7 che sarebbero passate da Airbnb (calcolo di Vivin, 1.000 € ÷ 295,02 € e ÷ 580,77 €). Dividi allo stesso modo il tuo costo annuo di sito, software e marketing.
Quando le piattaforme di affitto valgono ancora la commissione?
- Visibilità all'estero. Studenti internazionali e nuovi arrivati cercano sui portali prima di conoscere il nome di qualsiasi operatore. HousingAnywhere ha contato 14,5 studenti interessati per stanza e 27,1 per monolocale sulla sua piattaforma ad agosto 2026 (Rent Index, 14 ottobre 2026).
- Fiducia per chi prenota senza vedere. La tariffa dell'inquilino su HousingAnywhere si chiama Tenant Protection e, per chi affitta per la prima volta da un altro paese, quella protezione può decidere la prenotazione.
- Unità nuove e date vuote. Un edificio senza storico, o una stanza libera la settimana prossima, ha bisogno di visibilità più che di margine.
- Soggiorni brevi tra un contratto e l'altro. Airbnb e Booking.com portano ospiti che un sito di affitti mensili non porta.
Il rischio è dipendere da una sola. Negli hotel europei, Booking Holdings gestisce il 68,8% di tutte le prenotazioni delle agenzie di viaggio online (HOTREC, 2026), e il passaggio di Airbnb nel 2026 da una commissione del 3% per l'host a una del 15,5% a carico del solo host mostra quanto la decisione di una piattaforma possa spostare i tuoi costi.
Quale quota di prenotazioni può realisticamente arrivare in diretta?
Non esiste un riferimento pubblicato sulla quota di prenotazioni dirette per coliving, studentati o affitti di media durata. Il riferimento più vicino sono i dati alberghieri, quindi leggili come contesto, non come obiettivo:
| Riferimento alberghiero | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Quota diretta delle prenotazioni alberghiere, Europa | 51,3% dirette, 29,9% agenzie di viaggio online (2013: 57,6% e 19,7%) | HOTREC & HES-SO, European Hotel Distribution Study 2026 (dati 2025, 2.713 hotel) |
| Tasso di cancellazione per canale | Sito dell'hotel 9,1%, Booking.com 19,0%, Expedia 11,7% | Stesso studio |
| Prenotazioni dirette tra i canali principali | Tra i primi 3 nel 90% dei mercati; tra i primi 2 in Portogallo e Spagna | SiteMinder, Hotel Booking Trends 2026 (dati 2025, 20 mercati) |
Due lezioni valgono anche per gli affitti. Gli hotel mantengono circa metà delle prenotazioni in diretta, ma questa quota è scesa dal 2013 mentre crescevano le agenzie di viaggio online: un canale diretto è qualcosa da difendere, non qualcosa da completare. E in questi dati le prenotazioni dirette vengono cancellate meno della metà delle volte rispetto a quelle di Booking.com. Come stima indicativa, un operatore che firma 40 contratti da 6 mesi l'anno a 635 € trattiene 1.180,08 € per ogni 10 punti di quota diretta sottratti a portali all'8% (calcolo di Vivin). Il punto di partenza realistico sono le prenotazioni che arrivano già dalle tue relazioni: rinnovi, inquilini che tornano e passaparola.
Come si inserisce il booking engine di Vivin in un canale diretto?
Il booking engine di Vivin è un sito di prenotazione per soggiorni mensili con il tuo marchio e sul tuo dominio, configurato con il team di Vivin. Gli inquilini cercano le tue stanze su una mappa con filtri, aprono una pagina per ogni stanza, chiedono una visita in videochiamata o di persona e prenotano online, pagando il primo mese di affitto con carta tramite Stripe. Gli annunci arrivano da Vivin e ogni prenotazione diretta entra in Vivin accanto alle prenotazioni dei portali, di Airbnb e di Booking.com, quindi niente va inserito due volte. Leggi come funziona un sito di prenotazione diretta per coliving e studentati e la prenotazione online con il primo mese di affitto con carta.
Come iniziare a ricevere prenotazioni dirette
- Calcola quanto ti costa ogni canale per contratto, con le tabelle del nostro confronto delle commissioni delle piattaforme di affitto.
- Parti dalle prenotazioni che sono già tue: rinnovi, inquilini che tornano e passaparola.
- Metti le tue stanze su un sito di prenotazione che incassa online il primo mese di affitto.
- Tieni i portali per la visibilità e registra l'origine di ogni prenotazione.
- Dopo sei mesi, confronta il tuo costo per prenotazione diretta con la commissione che ha sostituito.
Scopri le funzionalità del booking engine, oppure prenota una demo per vederlo con le tue stanze.
Fonti e metodo
- Commissioni delle piattaforme: Centro assistenza di HousingAnywhere (commissione aggiornata il 9 aprile 2025, Tenant Protection aggiornata il 31 luglio 2026), piani di Spotahome e articolo 1857 del Centro assistenza di Airbnb, consultati il 23 ottobre 2026. La tariffa di Booking.com è riportata da Houst (11 maggio 2026), senza conferma della piattaforma.
- Pagamenti: prezzi di Stripe, consultati il 23 ottobre 2026; regole UE sui pagamenti da EUR-Lex.
- Dati alberghieri: HOTREC & HES-SO (2026) e SiteMinder (consultato il 23 ottobre 2026), usati solo come riferimento.
- Affitto: 635 € è la mediana dell'affitto di una stanza arredata in 25 città europee nel terzo trimestre 2026, secondo HousingAnywhere (14 ottobre 2026).
- Calcoli: indicati come "calcolo di Vivin", arrotondati al centesimo, senza IVA né extra.
Domande frequenti
Quanto fanno risparmiare le prenotazioni dirette rispetto a HousingAnywhere o Airbnb?
Su una stanza di 6 mesi a 635 € al mese (3.810 € in totale), la commissione standard dell'8% di HousingAnywhere per il proprietario è di 304,80 € e la commissione del 15,5% a carico del solo host di Airbnb è di 590,55 €. Una prenotazione diretta con il primo mese pagato con carta standard SEE via Stripe costa 9,78 € di commissioni della carta, quindi fa risparmiare 295,02 € rispetto a HousingAnywhere e fino a 580,77 € rispetto ad Airbnb (calcolo di Vivin su tariffe pubblicate a ottobre 2026).
Le prenotazioni dirette sostituiscono le piattaforme di affitto?
Raramente. I portali portano visibilità, soprattutto tra gli inquilini all'estero, e protezione per chi prenota senza vedere. Persino gli hotel europei, il caso meglio documentato, ricevono il 51,3% delle prenotazioni in diretta e il 29,9% tramite agenzie di viaggio online (HOTREC & HES-SO, dati 2025). La maggior parte degli operatori usa entrambi: i portali per la visibilità e un canale diretto per rinnovi, passaparola e inquilini che tornano.
Quanto costa incassare gli affitti su un sito di prenotazione diretta?
Il costo di pagamento è l'unico con un prezzo pubblicato. Via Stripe, una carta standard SEE costa l'1,5% + 0,25 € (9,78 € su 635 €) e una carta premium SEE il 2,8% + 0,25 € (18,03 €), con 20 € per ogni contestazione. Un bonifico SEPA sul tuo IBAN costa solo quanto chiede la tua banca (prezzi di Stripe ed EUR-Lex, consultati il 23 ottobre 2026).
Le prenotazioni dirette vengono cancellate meno spesso?
Negli hotel, sì: l'European Hotel Distribution Study 2026 di HOTREC e HES-SO ha misurato tassi di cancellazione del 9,1% per le prenotazioni fatte sul sito dell'hotel, contro il 19,0% su Booking.com e l'11,7% su Expedia. Non esistono dati comparabili pubblicati per gli affitti di media durata, quindi consideralo un riferimento e non una previsione.
Ogni prenotazione diretta scambia la commissione di una piattaforma con il costo di una carta. Conquistale prima tra gli inquilini che ti conoscono già e lascia che i portali portino quelli che ancora non ti conoscono.
