Commissioni delle piattaforme di affitto nel 2026 a confronto
Una stanza affittata per 6 mesi a 635 € al mese, la mediana europea del Rent Index di HousingAnywhere per il terzo trimestre 2026, costa al proprietario da 304,80 € a 590,55 € di commissioni sulle piattaforme che pubblicano le proprie tariffe (calcolo di Vivin). Dietro questa forbice: HousingAnywhere chiede ai proprietari un 8% standard del valore totale del contratto, Spotahome l'8%, il 10% o il 15% a seconda del piano e Airbnb una commissione unica del 15,5% a carico del solo host, adottata per gli host del SEE e della Svizzera il 13 ottobre 2026. Su HousingAnywhere paga anche l'inquilino: la tariffa Tenant Protection vale circa il 25-40% del primo mese di affitto, con un minimo di 175 €.
Questa guida confronta le commissioni delle piattaforme di affitto nel 2026 su cinque piattaforme: chi paga, quanto e quando, con la fonte e la data di ogni cifra. I numeri che una piattaforma non pubblica sono indicati come tali, e "calcolo di Vivin" segnala i nostri conti.
Quanto fanno pagare HousingAnywhere, Spotahome, Uniplaces, Airbnb e Booking.com a proprietari e inquilini nel 2026?
Tariffe pubblicate, consultate il 23 ottobre 2026 (date di aggiornamento delle pagine tra parentesi). Valore totale del contratto = affitto mensile × mesi.
| Piattaforma | Paga il proprietario | Paga l'inquilino | Quando | Fonte |
|---|---|---|---|---|
| HousingAnywhere | 8% standard del valore totale del contratto + IVA se applicabile, meno in alcune località. Minimo 60 € + IVA (stanze), 100 € + IVA (appartamenti). | Tenant Protection: circa il 25-40% del primo mese di affitto, minimo 175 € (non prevista in Paesi Bassi, Regno Unito e USA). 2,5% sulle richieste di pagamento successive nella maggior parte dei paesi. | Commissione trattenuta dal primo affitto, versato 48 h dopo l'ingresso. | Centro assistenza: commissione (9 apr. 2025), Tenant Protection (31 lug. 2026); prezzi |
| Spotahome | Standard 8%, Plus 10% o All-in 15% del valore totale del contratto; può variare per paese, dimensione del portafoglio e piano. Nessun costo di pubblicazione. | Tariffa di prenotazione con il primo affitto; percentuale non pubblicata. | Solo a immobile affittato. Con Standard, il primo affitto meno la commissione è versato entro 48 h dall'arrivo. | Piani, Centro assistenza, Termini (5 mag. 2026) |
| Uniplaces | Commissione sul valore della prenotazione (affitto × mesi), trattenuta dal primo affitto; percentuale non pubblicata. | Tariffa di servizio una tantum e non rimborsabile sul primo pagamento; percentuale non pubblicata. | Alla prenotazione; la commissione dopo l'ingresso. | Termini di servizio (22 dic. 2023); pagine sulle tariffe non disponibili il 23 ott. 2026 |
| Airbnb | Commissione unica a carico del solo host: 15,5% del subtotale della prenotazione. Host del SEE e della Svizzera dal 13 ott. 2026. | Nessuna commissione di servizio. La vecchia commissione suddivisa chiedeva il 14,1-16,5% agli ospiti e il 3% agli host. | Trattenuta da ogni versamento. | Centro assistenza, art. 1857; Resource Center (24 ago. 2026) |
| Booking.com | Fissata nel contratto di ogni partner: di solito 10-25%, circa il 15% in media; Payments by Booking.com aggiunge l'1,1-3,1%. Secondo Houst, senza conferma della piattaforma. | Niente a Booking.com. | Fatturata ogni mese dopo il check-out. | Houst (11 mag. 2026); non è stato possibile verificare il Partner Hub ufficiale |
Qual è la commissione Airbnb per gli host nel 2026 e vale anche per i soggiorni mensili?
Airbnb ha sostituito la commissione suddivisa con una commissione unica del 15,5% del subtotale della prenotazione, a carico del solo host. Gli host fuori dal SEE sono passati al nuovo modello il 15 settembre 2026 e quelli del SEE e della Svizzera il 13 ottobre 2026 (Airbnb Resource Center, aggiornato il 24 agosto 2026).
Per i soggiorni di 28 notti o più, la pagina delle commissioni di Airbnb non pubblica una tariffa diversa; i blog di terzi si contraddicono, quindi non contare su uno sconto per i soggiorni lunghi. L'ospite paga il primo mese alla prenotazione e il resto mensilmente, con ogni rata addebitata 10 giorni prima (art. 3409). Il primo versamento all'host arriva 24 ore dopo il check-in, poi ogni 28-31 giorni (Resource Center, 2022).
Quanto costa in commissioni una stanza affittata per 6 mesi? Un esempio con i numeri
Sei mesi a 635 € fanno un valore totale del contratto di 3.810 €. Ogni tariffa pubblicata applicata a questo importo (calcolo di Vivin, senza IVA né extra):
| Piattaforma e tariffa | Paga il proprietario | Resta al proprietario | Paga l'inquilino |
|---|---|---|---|
| HousingAnywhere, 8% | 304,80 € + IVA | 3.505,20 € | 175-254 € |
| Spotahome Standard, 8% | 304,80 € | 3.505,20 € | Non pubblicato |
| Spotahome Plus, 10% | 381,00 € | 3.429,00 € | Non pubblicato |
| Spotahome All-in, 15% | 571,50 € | 3.238,50 € | Non pubblicato |
| Uniplaces | Non pubblicato | Non pubblicato | Non pubblicato |
| Airbnb, commissione unica del 15,5% | 590,55 € | 3.219,45 € | 0 € |
| Booking.com, circa 15% (secondo Houst) | Circa 571,50 € (+ 41,91-118,11 € con Payments by Booking.com) | Circa 3.238,50 € | 0 € |
Con le tariffe pubblicate, il costo per il proprietario va da 304,80 € a 590,55 €, una differenza di 285,75 € su una sola prenotazione. Sommando la tariffa dell'inquilino su HousingAnywhere, la piattaforma incassa 479,80-558,80 € prima dell'IVA, il 12,6-14,7% del contratto, vicino al 15,5% di Airbnb. E poiché i portali trattengono l'intera commissione dal primo versamento, l'8% di un contratto di 12 mesi a 635 € fa 609,60 €: il 96% del primo mese di affitto.
Quanto costa incassare l'affitto da soli?
Ogni affitto che la piattaforma non incassa, lo incassi tu. Prezzi pubblicati, consultati il 23 ottobre 2026, per un affitto di 635 € (calcolo di Vivin):
| Metodo | Prezzo pubblicato | Su 635 € | Fonte |
|---|---|---|---|
| Carta via Stripe, carta standard SEE | 1,5% + 0,25 € | 9,78 € | Prezzi Stripe |
| Carta via Stripe, carta premium SEE | 2,8% + 0,25 € | 18,03 € | Prezzi Stripe |
| Addebito diretto SEPA via Stripe | 0,35 € per addebito riuscito; 3,50 € se non riesce; 15 € se contestato | 0,35 € | Metodi locali Stripe |
| Addebito diretto SEPA via GoCardless | 1% + 0,20 €, massimo 2 € (piano Standard); fino all'1,4% + 0,20 €, massimo 2,75 € (Pro) | Da 2,00 a 2,75 € | Prezzi GoCardless UE |
| Bonifico su un IBAN virtuale Stripe | 0,5%, massimo 5 € | 3,18 € | Metodi locali Stripe |
| Bonifico SEPA sul tuo IBAN | Le condizioni della tua banca; per legge UE i bonifici in euro tra paesi costano come quelli nazionali e quelli istantanei non più di quelli ordinari | 0 € o la commissione della tua banca | EUR-Lex: Reg. 2021/1230, Reg. 2024/886 |
Non esiste un prezzo europeo "tipico", ma due cose valgono ovunque: un addebito non riuscito (3,50 € su Stripe) costa quanto dieci riusciti, e perfino sei affitti pagati con carta premium (6 × 18,03 € = 108,18 €) costano meno della metà di una commissione dell'8% sullo stesso soggiorno.
Come cambiano le commissioni con più canali e un canale diretto?
Pochi operatori riempiono tutte le stanze con una sola piattaforma, quindi conta la commissione media ponderata, e ogni prenotazione diretta scambia una commissione con un costo di pagamento. Come stima indicativa, spostare 3 prenotazioni su 10 da 6 mesi a 635 € da un portale all'8% al canale diretto, con il primo affitto pagato con carta standard, riduce le commissioni da 3.048 € a 2.133,60 € l'anno a fronte di 29,34 € di costi della carta: 885,06 € risparmiati (calcolo di Vivin). Il quadro completo è nella nostra guida su prenotazioni dirette vs commissioni delle piattaforme.
Vivin tiene questo mix in un unico calendario. Le unità vanno su HousingAnywhere, Spotahome e Uniplaces tramite feed dei partner e le loro prenotazioni rientrano, Airbnb e Booking.com si collegano con una connessione API ufficiale, e il booking engine di Vivin aggiunge un sito di prenotazione diretta con il tuo marchio. L'affitto si incassa con un IBAN virtuale per prenotazione oppure con carta, MB WAY, Apple Pay e Google Pay, e viene riconciliato automaticamente. Vedi anche come massimizzare l'occupazione con più canali.
Come confrontare le commissioni delle piattaforme sul tuo portafoglio
- Applica la tariffa di ogni canale al valore totale del contratto delle prenotazioni dell'ultimo anno e controlla i minimi: il minimo di 60 € di HousingAnywhere per le stanze supera l'8% di un mese a 635 € (50,80 €).
- Aggiungi la tariffa dell'inquilino: cambia il modo in cui il tuo annuncio si confronta con la stessa stanza altrove.
- Includi il 15,5% di Airbnb nel prezzo.
- Aggiungi i tuoi costi di incasso e confronta la commissione media con un canale diretto.
Scopri come il channel manager di Vivin collega i tuoi canali, oppure prenota una demo per vederlo con le tue unità.
Fonti e metodo
- Commissioni delle piattaforme: pagine di ogni piattaforma, con link e date nella prima tabella; le cifre di Booking.com sono riportate da Houst (11 maggio 2026), senza conferma della piattaforma. Badi e Idealista restano fuori: Badi non pubblica le percentuali delle sue tariffe di prenotazione e Idealista è un portale di annunci, non una piattaforma di prenotazione.
- Affitti e pagamenti: Rent Index di HousingAnywhere, terzo trimestre 2026 (14 ottobre 2026); Stripe, GoCardless ed EUR-Lex, consultati il 23 ottobre 2026.
- Calcoli: tariffa pubblicata × affitto indicato, arrotondato al centesimo, senza IVA né extra.
Domande frequenti
Quanto chiede HousingAnywhere ai proprietari?
La commissione standard di HousingAnywhere per i proprietari è l'8% del valore totale del contratto (affitto mensile per numero di mesi) più IVA se applicabile, e può essere più bassa in alcune località, con un minimo di 60 € più IVA per le stanze e 100 € più IVA per gli appartamenti. Viene trattenuta dal primo mese di affitto, versato 48 ore dopo l'ingresso (Centro assistenza di HousingAnywhere, aggiornato il 9 aprile 2025).
Airbnb applica una commissione ai soggiorni mensili?
Airbnb non pubblica una commissione specifica per i soggiorni mensili. La sua pagina sulle commissioni di servizio (articolo 1857 del Centro assistenza, consultato il 23 ottobre 2026) indica una commissione unica del 15,5% del subtotale della prenotazione, a carico del solo host, e nessuna tariffa per i soggiorni di 28 notti o più: conviene quindi calcolare il 15,5% senza sconti per i soggiorni lunghi. L'ospite paga il primo mese alla prenotazione e il resto a rate mensili, ognuna addebitata 10 giorni prima.
Quali tariffe pagano gli inquilini su HousingAnywhere, Spotahome e Uniplaces?
Su HousingAnywhere, una tariffa Tenant Protection di circa il 25-40% del primo mese di affitto, con un minimo di 175 € (non prevista in Paesi Bassi, Regno Unito e USA), più il 2,5% sulle richieste di pagamento successive nella maggior parte dei paesi (Centro assistenza, aggiornato il 31 luglio 2026). La tariffa di prenotazione di Spotahome e la tariffa di servizio una tantum di Uniplaces compaiono al pagamento, ma nessuna delle due piattaforme pubblica la percentuale.
Qual è il modo più economico per incassare l'affitto mensile in Europa?
Con i prezzi pubblicati, un bonifico SEPA sul tuo IBAN costa solo l'eventuale commissione della tua banca, e la legge UE impone che i bonifici in euro tra paesi costino come quelli nazionali. L'addebito diretto SEPA via Stripe costa 0,35 € per addebito riuscito (3,50 € se non riesce); una carta standard SEE via Stripe costa l'1,5% + 0,25 €, cioè 9,78 € su un affitto di 635 € (consultato il 23 ottobre 2026).
Ogni canale ha un prezzo. Confrontali per contratto, non per tariffa dichiarata, e ricontrolla quando una piattaforma cambia modello.
