Comment calculer le rendement locatif : rendement brut, rendement net et cash-on-cash expliqués
Avant d'acheter un bien d'investissement, vous devez savoir une chose : quel rendement va-t-il générer ? Le rendement locatif est l'indicateur qui répond à cette question. Voici comment calculer les trois types de rendement qui comptent.
Rendement locatif brut
Le calcul le plus simple, et votre premier filtre pour évaluer des biens.
Formule : (Loyer annuel / Prix du bien) × 100
Exemple : le bien coûte 200 000 €. Le loyer mensuel est de 1 000 € (12 000 €/an).
Rendement brut = (12 000 € / 200 000 €) × 100 = 6,0 %
Le rendement brut est utile pour comparer rapidement des biens, mais il ne dit pas tout, car il ignore les dépenses. Dans les grandes villes européennes, les rendements bruts se situent généralement entre 3 et 7 %. En zone urbaine, un rendement supérieur à 5 % est généralement considéré comme bon.
Rendement locatif net
Une mesure plus précise, qui tient compte des coûts d'exploitation.
Formule : ((Loyer annuel - Dépenses annuelles) / Prix du bien) × 100
Les dépenses annuelles comprennent : les frais de gestion locative, l'assurance, les impôts fonciers (IMI au Portugal, IBI en Espagne), l'entretien et les réparations, une provision pour vacance locative (généralement 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété et les frais de comptabilité.
Exemple : même bien : 12 000 € de loyer - 3 600 € de dépenses = 8 400 € de revenu net.
Rendement net = (8 400 € / 200 000 €) × 100 = 4,2 %
Le rendement net vous donne une image fidèle de la réalité. Un bien à 6 % brut mais 2,5 % net est moins intéressant qu'un bien à 5 % brut et 3,8 % net. Comparez toujours les rendements nets.
Rendement sur fonds propres (cash-on-cash)
L'indicateur le plus important si vous financez votre achat par un crédit immobilier.
Formule : (Flux de trésorerie net annuel / Total des fonds propres investis) × 100
Les fonds propres investis comprennent : l'apport, les frais d'acquisition (droits de mutation, notaire, enregistrement) et les coûts de rénovation.
Exemple : vous apportez 50 000 € (25 %) plus 10 000 € de frais d'acquisition. Total des fonds propres investis : 60 000 €. Remboursements annuels du crédit : 7 200 €. Revenu net après crédit : 8 400 € - 7 200 € = 1 200 €.
Rendement sur fonds propres = (1 200 € / 60 000 €) × 100 = 2,0 %
Cela peut sembler faible, mais n'oubliez pas : vous constituez aussi un patrimoine à mesure que vous remboursez votre crédit, et vous profitez de la valorisation du bien. Pour un investissement avec effet de levier, c'est le rendement global (rendement + capital remboursé + plus-value) qui compte.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en Europe ?
Lisbonne : 4 à 6 % brut, porté par le tourisme et la demande étudiante. Porto : 5 à 7 % brut, de plus en plus attractif pour les investisseurs. Barcelone : 3 à 5 % brut, l'encadrement des loyers pèse sur la rentabilité. Berlin : 3 à 4 % brut, une forte valorisation compense des rendements plus faibles. Milan : 4 à 6 % brut, très variable selon le quartier. Bucarest/Varsovie : 6 à 9 % brut, des rendements plus élevés mais un risque plus important.
Des outils pour vous aider à calculer
Ne vous fiez pas à des calculs sur un coin de table. Utilisez un logiciel de gestion locative qui suit vos revenus et vos dépenses réels en temps réel. Après 12 mois de données, vous disposerez de calculs de rendement précis fondés sur des chiffres réels, et non sur des estimations. Ces données vous aident aussi à prendre de meilleures décisions pour vos futurs investissements.
